Entienda sus derechos de propiedad

Luchamos con el gobierno en su nombre

El interés público frente a los derechos individuales aún es un tema muy debatido en los Estados Unidos. Esto es especialmente evidente cuando se trata de casos de dominio eminente.

Tal vez se esté preguntando: ¿Qué es el dominio eminente? ¿Cómo funciona? Y si se enfrenta a la amenaza de que el gobierno federal, estatal o local ejercerá su privilegio de dominio eminente de manera perjudicial, ¿qué puede hacer? La siguiente información responderá a estas y otras preguntas respecto a la teoría y aplicación del dominio eminente.

¿Qué es el dominio eminente?

En pocas palabras, el dominio eminente puede definirse como “El poder del gobierno para apropiarse de propiedades privadas para uso público bajo ciertas circunstancias”. La “cláusula de incautación” de la Quinta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos prohíbe al gobierno federal ejercer su derecho de dominio eminente “sin una justa indemnización”. La Decimocuarta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos extiende esta prohibición a los gobiernos estatales y locales.

Hay tres tipos de “expropiaciones” o situaciones en las que el gobierno adquiere una propriedad privada para uso público:

  • Ocurre una expropiación completa cuando toda la propiedad es comprada del dueño.
  • Por otra parte, ocurre una expropiación parcial cuándo solo se necesita una parte de la propiedad.
  • Finalmente, ocurre una expropiación temporal cuando el gobierno se apropia de una propiedad solo durante un período específico de tiempo.

También existe la posibilidad de que el gobierno obtenga una servidumbre, en la que el dueño conserva la propiedad, pero no debe interferir con el derecho de paso o servidumbre con respecto al interés público (como la instalación y mantenimiento de cables de alta tensión).

Tal vez la aplicación más común y visible de dominio eminente es cuando el gobierno compra una propiedad para la construcción de carreteras. También es cada vez más común que los gobiernos transfieran bienes inmuebles adquiridos a promotores privados, quienes afirman que sus proyectos (tales como edificios residenciales de alta gama, tiendas minoristas, restaurantes, y centros comerciales) crearán beneficios públicos.

Cómo funciona el dominio eminente

Una vez que el gobierno identifica una propiedad como un componente necesario para la finalización exitosa de un proyecto público, es probable que los representantes del gobierno sigan el proceso de dominio eminente que describimos a continuación:

  • En primer lugar, el gobierno intentará negociar el valor razonable para adquirir la propriedad.
  • Si el dueño no está dispuesto a vender la propiedad al precio propuesto por el gobierno, entonces el gobierno presentará una acción judicial para ejercer su poder de dominio público. En consecuencia, el dueño de la propiedad será notificado o de lo contrario se publicará el aviso de audiencia como lo requiere la ley.
  • En la audiencia, el gobierno debe demostrar la existencia de dos factores vitales: que el gobierno negoció con el propietario en buena fe y que la propiedad en cuestión será adquirida para “uso público”. El dueño de la propiedad también tendrá la oportunidad de responder a las reclamaciones del gobierno.
  • Si el gobierno gana su caso, se llevarán a cabo procedimientos para calcular el valor justo de mercado de la propiedad. El propietario recibirá la cantidad que se calculó, menos cualquier hipoteca, embargo o gravámenes sobre la propiedad.
  • Tanto el gobierno como el propietario tienen el derecho de apelar la decisión inicial de la corte.

Muchas consideraciones podrían entrar en juego en un caso de dominio eminente. Por ejemplo, ¿cuál es el “valor justo” de una propiedad? ¿El gobierno realmente ofreció “una justa indemnización”?" ¿La propiedad en cuestión realmente será utilizada para el beneficio público?

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